Mieten vs Kaufen

Zitat von Jane_1:

Du schreibst das, als wäre das ein Naturgesetzt. Ist es aber nicht. Es gab schon immer Vermieter, die nicht nur nach dem Geldbeutel geschielt und alles rausgeholt haben, was nur irgendwie geht. Die die Mieten nicht bis zum Anschlag erhöhen. Sozialer Wohnungsbau war/ist auch eine Sache. Damit können Menschen aus ...

"Nicht bis zum Anschlag" erhöhen das mag sein. Aus dem Interesse vll dass der MIeter auch lange da wohnen bleibt. Das ist aber letztlich auch ökonomisches Interesse. Mit wenigen meinetwegen sentimentalen Ausnahmen wird aber kein Vermieter sagen "ok ich könnte hier 2000 Euro im Monat Einkommen haben, will ich aber nicht, ich nehme einfach nur 1000"....

Ja ansonsten ist es ein Naturgesetzt. Gerecht ist das nicht. Das ist aber auch gut so, sonst würde kein Markt dieser Welt funktionieren. Sie sind immer ungerecht, aber fair.

Zitat von Zaungast:

Was für Energiekosten? Ein bißchen Holz. Aber vielleicht ist das mittlerweile schon verboten. 😄 Bin da zur Zeit nicht auf den ...

Seh ich ähnlich. Das Ding ist halt, dass du ein Tiny House nur schlecht isolieren kannst. Außerdem trägt man sich schon sehr den Dreck rein. Und kannst nie was rumliegen lassen. Und mir würd wohl die Decke auf den Kopf fallen. Das könnt ich mir in wärmeren Gefilden vorstellen, da bist ja eh die meiste Zeit draußen. Aber im verregneten nebeligen D? Nein danke.

Aber wo ich bei dir bin, da schaffen sie sich eine riesen Hütte an, die außer Geld nur Arbeit macht. Was da allein für Freizeit draufgeht, irgendwas ist ja gefühlt immer hin. Putzen, usw, oder für die Putzfrau arbeiten gehen. Und bedenken dabei nicht, dass am Ende nur einer mehr in der Bude hockt, der sich dann allein um alles kümmern muss. Außer, du stirbst gemeinsam bei einem tragischen Unfall. Aber darauf hofft wohl auch niemand.

Mit Kindern ist es eh ok, aber auch da sollte man überlegen, wieviel Wohnraum wirklich auf Dauer Sinn macht oder ab wann man nur mehr für die Hütte lebt. Und ob man das im Alter allein noch stemmen kann. Dazukommt, wieviele unglücklich zusammenbleiben nur wegen ihrer Behausung. Tragisch eigentlich. Oder wieviele Beziehungen den Hausbau nicht überlebt haben, weil da wirst ja auch irre dabei.

Ich denke aber, dass so starre Lebenskonzepte von vielen ohnehin überdacht werden. Ich könnt mir schon vorstellen, mir im Alter irgendwo ein kleines Hüttchen hinzustellen. Aber das würd ich erst dann machen, wenn ich weiß, das ist jetzt sehr sehr sehr sicher wirklich meine letzte Station.

Und womit erwirtschaftet der Vermieter eine Rendite? Es können ja nicht alles Denkmal AfA oder Abschreibungsobjekte sein. Nehmen wir an ein Doppelhaus für 1 MEUR inkl. Grundstück. Eine Hälfte bewohnst du und die andere vermietest du. Eigenkapital sind 300000 EUR und es soll in 25 abgezahlt sein. Die vermietete Immobilie soll eine Rendite von 4% haben also in 25 sich selbst abgezahlt haben.

Jetzt erklärt mal warum bauen und vermieten eine bessere Idee sein soll als bauen und selbst nutzen.

Wichtig ist natürlich, dass man differenziert, ob jemand flexibel bleiben (mieten) will oder sich mehr oder weniger niederlassen möchte (Eigentum). Das lassen wir hier jetzt mal aussen vor, denn das macht ja ebenfalls einen enormen Unterschied.

Darüber hinaus, sollte man ebenfalls differenzieren, ob man das Eigentum selber bewohnt oder es vermieten möchte. Da ist ja ebenfalls viel Bürokratie zu berücksichtigen, Gesetzeslagen, Mietrecht, Tilgung vs. Miete, Eigenkapitalanteil, Spekulationsfristen, Ärger als Vermieter, Risiko etc. Das lassen wir ebenfalls mal aussen vor.

Mieten vs. Kaufen.

1. Die Immobilienpreis-Entwicklung ist seit 1980 stetig gestiegen, mit einem Dämpfer in 2022, jedoch geht es weiter nach oben. Aufgrund der Inflation, ist die Kaufkraft in Deutschland jedoch gesunken. Das bedeutet, dass zum. das angelegte Geld in ein Eigentum, ab Zeitpunkt des Kaufes, nicht wirtschaftlich inflationär ist, es jedoch im Wert steigt, basierend auf den Fakten. Sprich, das Geld war, oder ist zum. gut angelegt in ein statistisch gutes Renditeobjekt. Kaufnebenkosten sind natürlich zu begleichen. Kaufkraftverlust von 1980 gesamt sind ca. 63 %. Natürlich basierend auf meiner Angabe von 1980. Die Kaufnebenkosten hätten sich je nach Immobilienpreis (damals) recht schnell amortisiert, im Verhältnis zur Inflation. Bleibt am Ende noch der gestiegene Immobilienpreis im Falle eines Verkaufes. Also rein wirtschaftlich betrachtet, ein guter Deal.

Vor 20 Jahren hat man bereits gesagt, noch teurer können Immobilien doch nicht werden. Und siehe heute? Falsch gedacht.

2. Instandhaltungsaufwand. Ja, dass muss man natürlich dagegen rechnen und kostet Geld und Nerven. Es gibt Menschen, die sanieren gerne und erfreuen sich an einem neuen Badezimmer, neuen Fenster oder einer PV-Anlage. Es gibt Menschen die jammern nur, dann gibt es noch Menschen, die können noch nicht mal einen Nagel in die Wand schlagen. Bei Häusern ist es mMn elementar, dass man ein paar Basics des Handwerkes versteht, damit man sich zum. selber zu helfen weiss. Oder zum. gewillt es, etwas dazu zu lernen. Irgendwie verständlich, oder? Ein nicht Schrauber kauft sich auch keinen alten C-Coupe, jemand der kein Motorradführerschein hat, kauft sich vermutlich auch kein Motorrad.

Eigentum verpflichtet und man hat eine Verantwortung. Man ist weniger flexibel hat je nach Kauf, jedoch ein wirklich gutes Renditeobjekt. Also eigentlich ein sicheres Renditeobjekt.

Es gibt natürlich noch den Faktor (das ist meins und ich bin stolz drauf). Jemand der etwas hat, weiss was ich meine. Klar ist sanieren anstrengend und schlaucht aber man sieht was man erschaffen hat. Das ist ein tolles Gefühl und muss ebenfalls mit einkalkuliert werden. Vielleicht hat man noch einen gemütlichen Grillplatz, eine schöne Garage, einen tollen Ofen ...etc etc. Das sind auch viele kleine Dinge die man berücksichtigen sollte.

3. Ganz am Ende hat man jedoch etwas, eine abbezahlte Immobilie. Egal ob verkaufen oder behalten und keine Miete mehr bezahlen. Das ist ein schönes Gefühl.

Mein Vermieter ist schwer ok, der hat in zehn Jahren noch nicht einmal die Miete erhöht. Ich wär ihm aber auch nicht bös, wenn ers jetzt täte. Aber dem ist vor allem wichtig, dass er ruhige stabile Mieter hat. Wir haben nicht mal Kinder im Haus. Aber er hat mir mal gesagt, er könnt Bücher schreiben, was er mit dem Haus bzw den Mietern schon alles mitgemacht hat. Da setzt er halt andere Prioritäten.

@ImErnst12 Da ist natürlich viel dran, nur hinkt es halt etwas, wenn mans finanziell sieht und durchrechnet. Gehen wir mal von der durchschnittlichen Werterhöhung von 4-5% der letzten 20 Jahre aus. Davon musst du die Kreditzinsen anziehen, das wären aktuell 4. Also mit Glück ein Nullsummenspiel, gab aber auch mal 1%, also wären wir dann bei einer jährlichen Rendite von 3. Inflationsschutz ist es erst dann, wenn es abbezahlt ist. Aber wer kann sich heute schon ohne einen Berg an Schulden ein Haus kaufen?

Nach 20 Jahren musst du zu sanieren anfangen. Also nochmal Verlust, da musst du durchschnittlich nochmal ein Fünftel des Hauswertes reinstecken, also 1,25% des Hauswertes jährlich. Sind wir bei rund 2% pa Rendite, wenn wir hier mal davon ausgehen, man kann sich das ohne neue Schulden leisten. Dazu Maklerkosten, Grundsteuer, Versicherung etc. Also nach Abzug dieser Kosten können wir nach 20 Jahren von einer Rendite von vielleicht 20 % ausgehen, mit sehr viel Glück vielleicht 50%. Im Vergleich dazu ist der Silberpreis im selben Zeitraum um 300% gestiegen, Gold um 800% und Microsoft um 2.650%.

Nachdems ja hier eher um die finanzielle Sicht als Anlageobjekt geht, wär man finanziell also deutlich besser damit gefahren, man hätte die Kohle in etwas anderes investiert. Goldbarren zB geben einem ja vielleicht auch ein schönes Gefühl

Zitat von Arnika:

@ImErnst12 Da ist natürlich viel dran, nur hinkt es halt etwas, wenn mans finanziell sieht und durchrechnet. Gehen wir mal von der durchschnittlichen Werterhöhung von 4-5% der letzten 20 Jahre aus. Davon musst du die Kreditzinsen anziehen, das wären aktuell 4. Also mit Glück ein Nullsummenspiel, gab aber auch mal ...

Das Thema ist ja "Mieten vs. Kaufen"

Wenn mir jemand sagt, cool, du hast gekauft, ich habe vor 20 Jahren 300.000 Euro in Microsoft investiert, dann denke ich, dass meine Antwort wäre "gut"

"Inflationsbereinigt ist der Wertzuwachs der Immobilien, inflationsbereinigt, um 15,5 % teurer geworden (seit 1980). Abgesehen von dem "flexibel" bleiben, musst aber dann auch rechnen, dass ich über 15 bis 20 Jahre Miete bezahlt habe, Mieten auch steigen und dann mein Geld darüber hinaus ja noch weniger Wert hat.

Aus rein wirtschaftlicher Sicht, ist der Kauf einer Immobilie besser als Mieten. Abgesehen von persönlichen Meinungen wie Flexibilität etc.

Mann sollte auch bedenken, dass der Preis zum Kaufzeitpunkt fix ist, sich die Kreditrate auf genau diesem Zeitpunkt stützt.

@ImErnst12 Nein, dass es finanziell besser wäre, stimmt eben nicht. Das war vielleicht mal in den 80ern so, aber wir gehen ja hier vom aktuellen Stand der Dinge aus. Klar musst du Miete zahlen, aber nie soviel wie für einen Kredit. Ich hab’s im anderen Thread vorgerechnet. Würde ich meine Wohnung kaufen statt mieten, aber genausoviel zahlen, wie ich Kaltmiete habe, hätte ich eine Tilgungsdauer von 130 Jahren. Selbst ohne Zinsen wärens immer noch, ich glaub, es waren 88. Also dass sich das für mich irgendwie auszahlt, müsste ich mindestens das 4-fache pro Monat zahlen, damit ich’s noch halbwegs erleben kann. Habe aber noch immer nichts verdient daran.

Das hab ich eben nicht gemacht, sondern das Geld lieber in KI-Aktien gesteckt. Was glaubst, was ich da allein in den letzten 2 Jahren verdient habe dran? Das hat ein Häuslbesitzer in 50 Jahren nicht. Und hin und wieder mach ich halt eine kleine Gewinnentnahme, und fahr damit auf Urlaub. Das gibt mir auch ein schönes Gefühl

Zitat von Arnika:

Nein, dass es finanziell besser wäre, stimmt eben nicht. Das war vielleicht mal in den 80ern so, aber wir gehen ja hier vom aktuellen Stand der Dinge aus. Klar musst du Miete zahlen, aber nie soviel wie für einen Kredit.

Das gilt eben nicht für alle.
Mag bei dir ja so sein - wir würden hier aber exakt so viel Miete wie Kredit zahlen und hätten dann am Ende nichts eigenes.
Für uns eine ziemlich simple Rechnung.
Und ja, wir wohnen nicht am Tegernsee aber in einer ähnlich begehrten Region. Immobilien waren hier auch vor 40 Jahren nicht wertlos.

Was die Zukunft und Entwicklungen betrifft kann man nur jedem empfehlen realistisch zu sein und ein gutes Auge auf alles zu haben.

Möchte nur mal wissen wie diejenigen sich das vorstellen, die sagen "hier kaufen macht keinen Sinn, die Apokalypse kommt!"
Ja das mag ja alles sein - und dann wird man uns überall im Rest der Welt mit offenen Armen erwarten..? Uns 86 Mio Deutsche oder paar hundert Mio Europäer..?

Klar, wer schlau und reich und relativ ungebunden ist sucht sich jetzt ein nettes Plätzchen woanders und richtet sichs dort gemütlich ein. (Mit dem Risiko übrigens, dort das Gleiche zu erleben... ist nicht so als ob die Entwicklungen in allen anderen Ländern so viel anders wären, nur bekommt mans da teilweise nicht so mit, es sei denn man liest etwas internationale Presse...)
Aber abgesehen davon ist das eben auch nicht für jeden so einfach möglich, ganz unabhängig vom Geld kann nicht jeder einfach seine gesamte Familie und sein Leben hinter sich lassen.

Falls jemand nicht selbst bewohnte Immobilien oder Anteile davon in HAMBURG besitzt, könnte das interessant werden. Ich meine sicher nicht in Richtung Wertsteigerung.

Zitat von Arnika:

@ImErnst12 Nein, dass es finanziell besser wäre, stimmt eben nicht. Das war vielleicht mal in den 80ern so, aber wir gehen ja hier vom aktuellen Stand der Dinge aus. Klar musst du Miete zahlen, aber nie soviel wie für einen Kredit. Ich hab’s im anderen Thread vorgerechnet. Würde ich meine Wohnung kaufen statt ...

Du machst es ja gerade von deiner persönlichen Situation im Hier und Jetzt abhängig. Je nachdem wo du wohnst, und wie hoch die Mieten sind, wird dir vermutlich der Hauseigentümer, der diese Immobilie vor 25 oder 20 Jahren erworben hat etwas anderes sagen.

Darüber hinaus, machst du ebenfalls deine persönliche Kreditsituation davon abhängig. Es gibt ja auch Menschen, die zahlen den Kaufpreis voll oder zu 50 %

So wie du den Mut hattest, in Aktien zu investieren, haben andere in Eigentum investiert. Das man in Aktien investiert, ist natürlich super aber auch hier braucht man Verstand, Analyse, Wissen, sowie etwas Glück. Auch Aktien sind volatil und man muss schon Mutig sein, solch eine Summe zu investieren.

So wie sich ein potentieller Hauskäufer ebenfalls Gedanken macht, um Lage, Zustand der Immobile, Infrastruktur etc. zu beurteilen. Wieviel Eigenkapital, wie hoch die Rate, wie hoch die Tilgung etc.

Auch bei Wohneigentum sollte man ebenfalls bei klarem Verstand sein, was man sich selber zutrauen kann, was man selber machen kann etc.

Egal ob Haus, Krypto, oder Aktien. Im Durchschnitt ist der Kauf wirtschaftlicher als die Miete. In deinem Fall gebe ich dir Recht, aber vergesse nicht, dass dein inflationsbehaftetes Gehalt, was du an Miete zahlst, verbrannt ist.

@MissNextDoor Echt, wieviel war denn der Eigenkapitalanteil für den Kredit? Ich müsste schon mal auf einen Schlag 200.000 Euro hinlegen, damit ich den Kredit überhaupt abstottern darf. Und dann wärens immer noch 56 Jahre. Geh ich davon aus, dass die Immobilie im Wert steigen würde? Ja klar. Aber nie soviel wie in anderen Anlageformen. Und darum gehts ja.

Und wenn du noch einen guten Zeitpunkt für Kauf in deiner Region erwischt hast, ist es eh super. Aber wir können ja nicht noch zusätzlich über die Kaufchancen der letzten 50 Jahre diskutieren. Der Kater ist 85, als der sich sein Haus gekauft hat, war die Welt auch noch eine andere. Deshalb gingen wir vom Zeitpunkt jetzt aus, weil im Nachhinein ist es eh schon zu spät.

Aber ich habe ja schon gesagt, die Diskussion ist eigentlich müßig, weil wenn du zB 5 Kinder hast und am Land wohnst, wirst du vermutlich mit Kauf besser fahren. Ist ja logisch. Auch der Kater ist mit seiner Entscheidung, vermutlich 1972 extrem viel besser gefahren, als wir heute damit fahren würden. Stand heute kann mans einem Pärchen zB aber nicht empfehlen. Dann besser noch ein paar Jahre auf den nächsten Bankenkrise warten, wo du genug Schnäppchen machen kannst.

Zitat von Arnika:

Echt, wieviel war denn der Eigenkapitalanteil für den Kredit?

Mag jetzt keine exakte Zahl nennen, aber mehr als deine genannten 200K. Nur als Größenordnung. Wert ist unsere Immobilie jetzt weit mehr als das Doppelte von dem, was ich angezahlt habe, Kreditzins unter 1%.
Nicht in den 1980ern sondern vor paar Jahren.
Ja, es hat sich definitiv gelohnt und hier zeigt sich mal wieder, dass man nicht alles über einen Kamm scheren kann.

Zitat von Arnika:

weil wenn du zB 5 Kinder hast und am Land wohnst, wirst du vermutlich mit Kauf besser fahren.

Nur zwei Kinder, und hier ist das Hinterland zwar billiger als die Innenstadt der zugehörigen Metropole, logisch, aber immer noch teurer als der Rest des Landes.
Dennoch - die Mieten sind hier exorbitant.
Wir hatten die Wahl, noch zig Jahre über 2000 Euro/Monat Miete zu zahlen oder in unsere eigene Tasche zu wirtschaften und haben uns für letzteres entschieden.

Zitat von Arnika:

@MissNextDoor Echt, wieviel war denn der Eigenkapitalanteil für den Kredit? Ich müsste schon mal auf einen Schlag 200.000 Euro hinlegen, damit ich den Kredit überhaupt abstottern darf. Und dann wärens immer noch 56 Jahre. Geh ich davon aus, dass die Immobilie im Wert steigen würde? Ja klar. Aber nie soviel wie in ...

Bitte vergesse nicht, dass der Invest in eine Immobilie weniger Risiko mitsichbringt als in Aktien.